긴급자금 수혈하되 사업 주도권 틀어쥘 듯
코레일(한국철도공사)이 채무불이행(디폴트)이라는 ‘벼랑 끝 전술’ 끝에 주도권을 잡은 용산국제업무지구 개발사업의 정상화에 박차를 가하고 있다.
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이촌2동 11개 구역 대책협의회 소속 주민들이 15일 오전 서울 서부역 앞에서 집회를 갖고 용산역세권 개발 사업의 조기 정상화 등을 촉구하고 있다. 이들은 “지난 6년간 용산역세권 개발사업이 진행되리라는 기대로 재산권 행사도 하지 못한 채 기다렸다”며 “서울시와 코레일은 사업을 하루빨리 정상화하고 주민 보상을 즉각 시행하라”고 촉구했다.
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민간출자사들은 코레일의 공식 제안을 조목조목 신중하게 검토해 최종 결론을 내겠다는 입장이어서 결과가 주목된다.
◇ 코레일 ‘자금 줄께, 기득권 내놔라’ = 15일 부동산업계에 따르면 코레일은 긴급 자금을 수혈하는 대신 사업 주도권을 쥐고 정상화를 추진하겠다는 전략을 세웠다.
코레일은 연말까지 돌아오는 금융이자와 원금 등 막아야 할 자금은 총 2천600억원 정도로 추산했다. 일부 금융이자 등을 결제하고 자산담보부기업어음(ABCP)과 자산유동화증권(ABS) 만기를 연장(차환발행)하면 부도를 피할 수 있다고 본 것이다.
또 투자자나 증권사들에 현재 6∼8% 수준인 ABCP나 ABS의 금리를 4% 내외로 낮춰달라고 요구, 금융비용을 줄이기로 했다.
코레일의 한 관계자는 “연말까지 필요한 자금은 우리가 전액 부담하되 투자자들을 상대로 금융비용도 낮추는 방안을 추진하기로 했다”며 “회사가 파산해 손실을 보는 것보다 금리를 낮춰주는 게 유리할 것으로 본다”고 설명했다.
대신 출자사인 삼성물산에 1조4천억원 규모의 랜드마크빌딩 시공권을 포기할 것을 요구하기로 했다. 총 10조원 규모 공사 물량에 대한 출자 건설사 배정비율을 당초 전액에서 20%로 낮추고 나머지 80%는 공개 입찰을 추진한다는 구상이다. 자금을 댈 여력이 있는 새로운 건설사를 영입해 사업을 도모하겠다는 것이다.
또 시행사인 드림허브 프로젝트금융투자회사(PFV) 이사회 이사 10명 중 5명을, 용산역세권개발㈜ 이사 7명 중 4명을 자사 임원으로 교체해 주도권을 확보할 계획이다.
사업계획도 변경하기로 했다. 111층 랜드마크 빌딩 등 초고층 빌딩 층수를 80층 이하로 낮춰 건축비를 절감하고 과잉공급 상태인 오피스와 상업시설 비중을 낮추는 대신 중소형 아파트를 늘리는 방향으로 변경하는 방안도 추진하기로 했다.
코레일은 민간 출자사들이 22일까지 이런 방안에 동의하지 않으면 사업 파산 절차를 밟은 뒤 당초 계획대로 용산차량기지 중심의 역세권개발 방식으로 전환해 사업을 추진하겠다고 민간 출자사들을 압박했다.
◇ 몸낮춘 민간출자사들 “신중하게 검토” = 민간 출자사들은 선뜻 동의 의사를 보이지는 않고 있지만 일단 구체적인 제안 내용과 세세한 항목들을 보고 신중하게 검토하겠다는 입장을 보이고 있다.
삼성물산 측은 정당한 사유 없이 시공권을 내놓을 이유가 없다고 강조하면서 공식 제안해오면 신중하게 검토해보겠다는 입장이다. 이번 사태 직전까지 반응보다 다소 완화했다.
코레일은 삼성물산이 랜드마크빌딩 시공권을 내놓으면서 출자지분 외에 추가로 투자한 전환사채(CB) 688억원은 돌려준다는 당근을 제시했다.
삼성물산의 한 관계자는 “시공권은 드림허브로부터 경쟁을 통해 수주한 것으로 최대주주인 코레일의 제안에 따라 바뀌는 것은 아니다”라며 “시공권 반납 등을 포함한 정상화 방안이 드림허브 이사회에서 공식적으로 논의돼 추진되는지를 지켜보고 결정할 것”이라고 강조했다.
출자사들은 일단 사업계획 변경과 주주협약서 변경안도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다는 입장이다.
예컨대 33만평에 이르는 상업시설 부지는 70%가 지하 1, 2층이어서 이를 변경해봐야 주차장밖에 들어설 게 없어 매출을 기대하기 어렵다는 것이다. 또 출자사들이 포기하기를 원하는 기득권이 무엇인지에 대해서도 구체적으로 봐야 한다는 입장이다.
롯데관광개발 측 한 관계자는 “사업계획 변경안도 구체적으로 어떤 부분을 어떻게 바꾸는지 세심하게 나와야 한다”며 “단계적 개발은 어떻게 하고, 상업시설 비중을 낮추는 구체적 방안을 봐야 코레일 제안 수용 여부를 결정할 수 있다”고 강조했다.
출자사들이 코레일 제안을 수용해 사업계획서와 주주협약 변경에 동의하더라도 사안에 따라 드림허브 이사회나 주주총회 특별결의를 거치는 등 절차가 남아 있다.
코레일이 은행 차입 등을 통한 자금조달을 위해선 자본금의 2배로 제한된 사채발행한도를 확대해야 하기 때문에 정부의 지원도 필요하다. 국토교통부는 코레일의 사채발행한도를 자본금의 4배까지 확대해주는 방안을 검토하기로 했다.
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