중장기 관리전략 수립 착수...11월 공청회 개최

정부가 건축 후 100년 이상 버티는 아파트의 건설을 확대하기 위해 ‘장수명(長壽命)’ 주택 건설을 의무화하거나 이 주택에 세제 등의 인센티브를 제공하는 방안을 추진한다.

아파트 수명을 종전보다 획기적으로 연장하기 위해 ‘주택이력정비’를 제도화하고 유지관리가 잘 된 주택이 높은 가격을 인정받도록 감정평가 기준 등을 개정하는 방안도 검토된다.

이는 공동주택의 개보수를 종전 재건축에서 유지관리 방식으로 ‘패러다임’을 전환하는 조치여서 주목된다.

국토해양부는 앞으로 공동주택의 관리 방향을 ‘건설(재건축)’에서 ‘품질관리’로 전환하기 위해 공동주택 중장기 관리전략을 수립한다고 2일 밝혔다.

국토부는 이를 위해 지난달 27일 처음으로 학계, 건설업계, 연구원 등 10여명이 참석한 가운데 전문가 자문회의를 개최하고 본격적인 제도개선 작업에 착수했다.

국토부가 추진하는 공동주택 중장기 관리전략은 ▲장수명 아파트 건설 확대(또는 의무화) ▲기존 아파트 수명연장을 위한 유지관리 강화 ▲장기수선제도 강화 등 세 분야로 나눠 진행된다.

국토부는 우선 새로 짓는 아파트에 대해서는 ‘백년(百年) 주택’으로 불리는 장수명 아파트로 건설될 수 있도록 제도개선을 추진한다.

장수명 주택은 현재 아파트 건설에 일반적으로 사용되는 벽식구조와 달리 철골 또는 철근콘크리트를 이용한 기둥과 보가 연속적으로 이뤄진 기둥식(라멘조) 구조로 건설되는 주택이다.

기둥식 구조는 내부 칸막이가 비내력벽으로 구성돼 구조 변경이 쉽고 노후 배관 등 설비 교체가 쉬워 리모델링이 용이한 장점이 있다.

그러나 일반 벽식구조에 비해 골조 공사비가 20% 이상 높아 주로 철골조가 사용되는 주상복합 등 고층아파트에만 제한적으로 적용되고 있다.

정부는 5~6년 전부터 장수명 아파트로 지을 경우 용적률을 20% 상향 조정해주고 기본형 공사비를 인상해주는 등의 인센티브를 부여하고 있지만 지방자치단체의 도시계획 정책에 밀려 사실상 용적률 확보가 어렵고 분양가 상승 등의 이유로 건설사들이 공급을 꺼리며 공급이 지지부진한 상태다.

국토부는 이에 따라 장수명 주택공급을 확대하는 방안으로 분양계약자에게 취득세 인하 등 세제혜택을 부여하고 대출 조건도 완화해주는 것을 검토중이다.

국토부 권혁진 주택건설공급과장은 “자문회의 결과 건설사들이 취지는 공감하지만 건설비용 증가에 따른 분양성을 우려하는 목소리가 많았다”며 “분양가 상승분을 분양계약자의 취득세 완화 등 실질적인 세제 혜택으로 보완해줄 수 있을 것”이라고 말했다.

기둥식 구조는 층고가 높은 만큼 층간소음이나 단열 등 기존 주택건설 기준을 완화해주는 방안도 검토되고 있다.

정부는 장수명 주택 건설에 대한 자발적 유도가 어려울 경우 정부가 직접 설계기준을 마련하고 새 아파트 적용을 의무화하는 방안도 배제하지 않고 있다.

기존 고층 아파트에 대해서는 지속적인 보수보강을 통한 수명연장 방안이 추진된다.

국토부는 이를 위해 유지관리상태가 집값의 주요 판단기준이 되도록 감정평가 기법에 유지관리 배점을 높게 부여하는 등 평가기준을 개정할 방침이다.

또 유지관리가 활성화되기 위해서는 주택이력정비가 필요하다고 보고 해당 공동주택의 개보수 이력을 정기적으로 공시하는 방안을 추진하기로 했다.

이 경우 배관 설비 등 낡은 부분만 새것으로 교체해 주택의 수명을 늘리는 개보수 문화가 확산할 것으로 국토부는 보고 있다.

국토부는 이와 관련, 지난해 말부터 공동주택 맞춤형 부분 리모델링에 대한 가이드라인을 수립 중이며 연내 확정안을 내놓을 방침이다.

아파트 유지관리를 위해 장기수선 충당금 확대와 충당금 관리와 사용절차 등 운영 전반에 대한 제도 개선도 추진한다.

국토부에 따르면 일본의 공동주택 입주자들은 월평균 ㎡당 200엔의 충당금을 납부하고 있지만 한국은 일본의 10분의 1 수준에 그쳐 유지관리 비용이 턱없이 부족한 상태다.

정부는 입주민들의 자발적인 충당금 납부를 위해 유지관리가 잘 된 주택가격이 높게 평가받도록 한국시설안전공단 등이 주택의 유지관리 상태를 주기적으로 평가해 건축물 대장에 등록하게 하는 방안도 추진할 방침이다.

국토부는 전문가 자문회의를 통해 제도개선안을 마련한 뒤 11월중 공청회를 거쳐 법제화 등에 나설 방침이다.

정부가 이처럼 장수명 주택을 확대하고 공동주택의 유지관리를 강화하려는 것은 1980년대 이후 고층아파트 건설이 일반화되면서 과거와 같은 전면 재건축 방식의 개보수가 사실상 어려워진 때문이다.

또 재산증식 수단으로 재건축이 확산되면서 주택 유지관리에 소홀해지고 이로 인해 자원낭비 등 막대한 사회적 비용이 발생하고 있어 제도개선이 불가피하다는 입장이다.

이원재 주택정책관은 “유지관리가 잘 된 주택이 가격 등에서 높은 평가를 받는다면 재건축 기대감으로 노후 시설을 방치해 주택 수명이 짧아지는 문제가 줄어들고 장수명 주택 확대로 부분 리모델링이 활성화되는 등 지속적인 관리 문화가 정착될 것”이라고 말했다.

연합뉴스